刘易斯拐点,买房的好时机到了吗

刘易斯拐点，买房的好时机到了吗？

如果问最近什么最红火，房地产已经霸占了很多媒体多天的头版头条。去年930新政之后，一时之间各个城市的房地产市场骤然降温，时间一直持续到了2016年底，然而就在2017年初开春的时候，我们看到了新闻上又出现了很多连夜排队买房的新闻，一时间一些小道消息又在四处蔓延，到现在又是几十城的新政频发，在这个纷纷扰扰的市场上，其中有一个消息受到了广泛的关注，消息说：对于年轻人刚需来说，现在新政调控之下可能是最后的买房时机了。

看到这样的消息，瀚哥往往是一笑了之，毕竟瀚哥也一直在文章中强调，如果不是为了投资，仅仅为了居住的刚需房的话，什么时候都是买房最早的时机。当然话虽然可以这么说，但是很多朋友还是在问瀚哥现在适合买房吗？

瀚哥其实也没办法给予很正面的回答，因为房子受到地段、环境、设施、政策等等多重条件的影响，根本很难用一句话讲的清楚，不过瀚哥还是想说，虽然一句话说不明白，但是一些时机还是可以用于判断的，今天我们就来聊聊有哪些因素影响着买房的时机：

一、人口流入是房地产市场支撑的基础

一直以来，人口的流动都是大家关注的焦点，从中国人口红利来计算，学术界一直有一个说法，那就是2012年中国的人口红利出现了刘易斯拐点，什么叫刘易斯拐点呢？就是从数据上来看，从2012年开始中国的16-60岁劳动年龄人口的数量不是增加的，而是首先出现了减少。在人口红利减少的前提下，我们必须要认识到一件事，就是既然人口没有那么多了，所以房地产市场想要出现普遍性上涨几乎失去了基础，所以未来的房地产市场走势一定是人口流出的地方房地产价格平稳甚至下跌，人口流入的地方房地产价格上涨。

瀚哥的家乡合肥在2016年成为了中国房价涨幅最厉害的城市，究其根源作为一个合肥人，瀚哥看到的是最近几年来，合肥人口的快速流入，前几年行政区划的改变，让合肥拥有了原先巢湖市的大量土地和人口，而人口的快速集聚成为了支撑合肥房价走高的基础。

因此，想要知道你所在的城市房价会不会上涨，其实看人口的统计往往是最为基础的一个判断方式，未来随着中国城市化进程的不断加速，中小城市，小城镇的人口会呈现进一步流出的趋势，而大中型城市的人口则会流入，从区域上来看，中西部的人口，东北的人口都出现了向东南沿海流动的趋势，从而支撑着大城市服务业的进一步发达，而服务业的教育、医疗、文化、娱乐等等公共服务又成为了房价的重要影响因素，所以先看人口的流动，这一点非常关键。但大家也要注意，中国已经进入了一个老龄化的阶段，所以随着老年人口的增加，房地产普涨的基础正在消退，所以大家还需要注意，哪个城市年轻人多，哪个城市的房地产价格才有上升的空间。

二、钱会不会贬值将会是房地产的另一个指标

一直以来，房地产作为中国最大的投资品，一直都在扮演着货币蓄水池的作用，李迅雷教授曾经判断说，中国2011年之后的房价上涨主要是货币的现象，我们姑且不论这个判断是不是真的有道理，但是货币的确是确定房价的重要影响因素。

由于广义货币M2的快速增长，导致了中国在某种程度上出现了钱不值钱的问题，另一方面，由于资本市场并不发达，无论是股票、期货、基金等等理财方式其实都不是很景气，能够跑赢通胀的更没几个，在这样的资产荒的大背景下，房地产成为了唯一一个能够持续性跑赢通胀的投资品。

从最近主要生活产品价格上涨的额大趋势来看，货币的增速出现大规模下降的概率不大，所以房地产价格继续上涨的空间依然是存在的。我们能够看到的是，上个世纪八九十年代日本房地产价格暴涨的那个阶段，其主要原因就是广场协议之后，日元大量发行的后果，所以大家关心一下人民银行的货币政策，也是判断房价的核心要素。

三、城市产业结构确定了房地产市场的价格走势

说到产业结构，瀚哥不禁想起曾经一个朋友提出的问题，当时朋友在一次吃饭的时候问瀚哥，为什么苏州和上海两个城市的距离如此之近，居民人均收入水平也差距不大，但是两个城市的房价却有着巨大的差距呢？当时瀚哥给他的回复就是，这是两个产业结构截然不同的城市，上海是一个以高端服务业为核心的城市，无论是金融、医疗、贸易都是高端服务业的代表，据统计上海的服务业占比已经超过了70%，但是苏州却是一个制造业为核心的城市，产业结构的不同就导致其房地产价格的差距。

同理，在判断一个城市的房价会不会进一步上升，看看城市的产业结构就一目了然了，因为产业结构的差距，所以东莞的房价是不会超过深圳的房价的，而也是产业结构的不同，像深圳这种以高科技、创新服务产业为核心的城市房地产价格具备着高于广州这种以制造业为核心城市的基础。

总体来看，在房地产价格普涨时代过去之后，城市的产业结构在很大程度上都会影响着房价，因为房地产的价格不仅受到供需关系的影响，也反映了房地产的购房者对其购买地区经济发展水平，公共服务水平的预期，所以用股票的分析方法来看，房价在某种程度上就是对未来城市发展水平的一种预期而已。

四、政策也是当前必须要考虑的问题

除了人口、货币、产业结构这些非常宏观的考虑因素之外，政策也在深刻地影响着房地产的价格，从去年930新政开始，各地的房地产市场在政策的调节下可谓是瞬间降温，在短期内政策的调整的作用是非常显著的。并且从去年年底开始，国家高层就已经明确了“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确定义，在未来的一段时间来坚持这个定位不动摇已经成为了政策的主要基本面，合理引导房地产投资也成为了主要的政策方向。

从政策的角度来判断，房地产回归居住属性已经是大势所趋，既然如此如果是为了居住而购买的刚需房其实已经有了政策的直接支撑，这一点已经可以明确了。

从上面的四点我们可以判断，随着中国人口流动的大城市化集中，一二线大中型城市房地产价格的支撑基础是确定的，但是受到人口老龄化、产业转型升级、政策调控的影响，房地产价格想要进一步上涨恐怕并不容易。

因此，至少在2017年有一个判断是明确的，在人口净流入，产业机构合理的大中型城市房地产价格走势在一定程度上有可能呈现出横盘的走势，部分地段、服务不好的地区也存在价格回落的趋势，但是整体稳定将会是今年房地产的总基调。如果要买房的话，刚需房只要把握上面四个判断就可以确定了，但是具体到买哪个楼盘，建议还是具体情况。

土地市场又热了？

感谢悟空问答的邀请。本人主要是从事粤港澳大湾区一手楼盘，写字楼、商铺、海景房别墅等火爆投资项目的。很高兴由我来回答你的这个问题

土地市场今年前5个月，北京就已经流拍6宗土地，有3块位于丰台，剩下的分别位于密云、房山和门头沟。从土地性质看，北京流拍的住宅用地分别是限价商品住宅和共有产权房，另外还附带装配式建筑、交通枢纽及商业配套设施、无偿还建、自持20年等条件。

北京土地流拍的原因除了土地位置因素较差、开发商资金问题外，还有土地类型限制了开发商的利润，严苛的附带条件还加大了开发商的成本支出，拖累了回款速度。这些流拍土地的可行处理方式之一是降价后再入市：去年年末，北京延庆区的一块土地流拍后在今年3月份降价7亿元再次挂牌上市，最终被某联合房企以33.2亿夺得。

杭州：出让金额总数高达千亿

今年一季度，杭州出让的土地金额总数高达923亿，比北京573亿元的出让金多了350亿元，成为全国土地出让金额最多的城市。而“五一”前夕，杭州临安两宗土地流拍，成为杭州今年首次土地流拍。同时，当天出让的其他地块也相继遇冷，溢价率均未超过10%。

据介绍，去年临安撤市设区的节点，临安土地市场大热，一场无封顶价、无自持比例的土拍，在一天内连续刷新临安地价，最终以13662元/平的价格稳坐版块王座。而今年，随着调控加码，项目上市节奏缓慢，房企资金吃紧，再加上50%的溢价上线和自持比例，临安土地市场逐渐冷静。有业内人士预判，杭州地价估值正在回调。

土地市场价涨量跌

从今年强行要求开发商限价的政策下，利润空间被一再压缩，开发商拿地热情冷却。有专家表示，虽然楼市表现火热，但土地市场却已经到了爆发的节点。

今年前几个月，全国土地出让金大涨，前4个月同比增长40.7%。但从面积看，今年以来的全国土地购置面积增速基本为负数，前4个月增速为-2.1%。也就是说，土地出让总金额上涨的根本原因在于土地价格上涨，而非土地成交量的增加。可见土地流拍问题已经凸显。

在高地价和限价的模式下，房企拿地积极性大降；尤其是很多上市地块，都有自持、建设保障性住房等要求。有专家表示，企业自持租赁的模式存在盈利困难，即使动用REITS、企业融资也无法解决盈利困境，所以很多企业不敢尝试自持地块。而未来，政策需要关注开发商的利益诉求，在财政补贴、税收优惠等方面给予扶持，同时保证刚需的购房需求。

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请问现在投资什么？

想发财就要价值投资，尤其是投资好公司，高利润的公司，前景广阔，管理层优秀的好公司！

比如说高科技企业，比如苹果，谷歌等等，科技的未来是无限的，前景广阔，将会引领时代的发展，所以，这种企业不但利润高，而且可持续发展！

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总之，投资要选好行业，选龙头公司，选优秀的经理人，选英明的领导者，多方面综合考虑！

刘易斯陷阱是什么？

也叫刘易斯拐点，是由英国曼彻斯特大学教授威廉·阿瑟·刘易斯提出的一个经济学观点，指的是劳动力由过剩向短缺的转折点。

在工业化进程中，随着农村富余劳动力向非农产业的逐步转移，农村富余劳动力由逐渐减少变为短缺，最终达到瓶颈状态。

未来三四十年中国会诞生多少个万亿城市？

随着我国经济迅速发展，我国已经成为仅次于美国的世界第二大经济体，GDP生产总值约为100万亿元人民币。GDP生产总值如此之高，跟我国的“万亿元俱乐部”息息相关。截止到2020年初，我国共有17个GDP万亿城市，“北上广深”四个城一线城市，毋庸置疑，都是我国“万亿元俱乐部”成员，而且排名前四位，我国十七个亿万元城市GDP生产总值分别是：

第一名：上海，GDP总值38155亿元；

第二名：北京，GDP总值35371亿元；

第三名：深圳，GDP总值26927亿元；

第四名：广州，GDP总值23629亿元；

第五名：重庆，GDP总值23606亿元；

第六名：苏州，GDP总值19300亿元；

第七位：武汉，GDP总值17157亿元；

第八名：成都，GDP总值17013亿元；

第九位：杭州 ，GDP总值15373元；

第十名、天津，GDP总值14104亿元；

第十一名：南京，GDP总值14050亿元；

第十二名：长沙，GDP总值12449亿元；

第十三名：无锡，GDP总值12239亿元；

第十四：宁波，GDP总值11985亿元；

第十五位：郑州，GDP总值11169亿元；

第十六位：佛山，GDP总值10751亿元；

第十七名：青岛，GDP总值10425亿元。

从改革开放到现在，经历了差不多40年时间，我国才出现了17个“亿万级城市”。假设一下，未来再过三四十年，中国还会诞生多少个万亿城市呢？

看上图，2019年我国GDP排名前100名的城市中，增长速度有快有慢，发展不均，济南市增长率增快为21.92%，包头市出现经济负增为-8.04%，去年我国经济平均增长速度为6.1%，但我国实现了人均GDP一万美元大关。经济增长速度不是一尘不变的，受多种因素影响，比如供求关系、经济危机、国家宏观调控、自然灾害、战争等等因素，都可能导致经济增长速度发生变化。

从2006年到2019年我国的GDP增长情况来看，增长变化率非常大，2006年GDP增长12.2%，到2019年GDP增长放缓至6.1%，用原来的GDP增长速度来预计未来经济发展趋势，可能并不太适合，也不会太准确，必竟原来改革开放初期经济基数较小，竞争力较少，利润空间够大等等。

据专家预测，我国2020年GDP生产总值增长速度将进入“5”时代。本来我们还乐观预计，2020年上半年GDP依然能够保持6%以上，下半年许多行业压力将加大，存在“破6”的可能，但受疫情影响，我国许多省份出现了经济增长下滑趋势。原因是：三驾马车的乏力较为明显；悲观预期下企业的生产、库存和投资活跃度仍然受到限制；基建投资的产业链条相对较短，无法衍生出更多投资和消费等等，导致我国经济增长放缓。

看上图，受疫情影响，2020年第一季度，我国31个省市区GDP生产总值中，仅有湖南、贵州、新疆出现正增长，而其它28个行政区域都出现不同程度的经济负增长情况，而疫情重灾区湖北省更是GDP增长速度下降了-36.75%，这就是天灾人祸，我们人类只能预防。估计受新冠肺炎病毒影响，全球经济都会出现增长下滑趋势。

我们对未来三四十年的经济增长速度发展不要太乐观，因为许多发达国家就是前车之鉴，经济发展到一定程度，可能就会出现“瓶颈”，基数太大，加上没有新的增长点刺激，经济增长速度放缓。因此，一个国家的经济越发达，经济增长就会变慢。经济学家马光远就说，经济增长好比一个人长身体，七、八岁时每年长几厘米很正常，四十几岁还那样长岂不是吓死人？欧美国家经济高度发达，就像一个人到了四十多岁，经济发展放缓是必然的。同样的，中国也度过了快速发展的时期，经济发展速度也开始放缓。

看上图，2019年，世界第一大经济体美国GDP增长速度仅为2.3%，日本GDP增长速度仅为0.7%，德国GDP增长速度仅0.6%，而GDP生产总值排名世界第八位的意大利，增长速度仅为0.3%。去年世界GDP增长平均速度为2.5%，我国依然是全球经济十强中经济增长最快的国家。而2019年全球经济GDP生长总值增长速度约为2.5%左右，在联合国发布《2019年世界经济形势与展望》的报告中，指出迹象显示，全球经济增长已经达到顶峰 ，若干发展挑战可能会进一步阻碍经济增长。下图为2019年，60个国家GDP实际增速情况表。

好了，上面铺垫半天，最终意思是，我国经济GDP生产总值已经达到一定高度，经济增长速度可能放缓，当然有新的增长点，经济快速发展也不是不可能。在刚刚结束的五月份的“两会”中，我国总理李克强讲话指出，恢复“地摊经济”，促进消费，拉动内需，提高经济增长，就是不错的方针路线。总理体察民情，心系百姓，点一个大大的赞。但是国际环境复杂，由于贸易争端升级、金融压力和波动风险显现、地缘政治关系紧张，也影响许多国家的经济增势减弱。因此，我国经济增长速度可能会进入“5或4”时代。未来四十年，随着我国经济增长，步入发达国家的水平，经济增长速度放缓是必然。虽然我们有14亿人口的内需，经济增长速度不至于降到西方发达国家水平，但是也不要太乐观。

三四十年后，如果真的要做一个预测的话，只能做保守预测，假设未来GDP增速保持4%的速度增长，那么三四十年时间，通过计算，目前我国排名前一百位的城市都可以达到1万亿GDP生产总值，但不要太乐观，数量可能比这个低的多，因为不确定因素太多，甚至有些城市竞争力不佳，可能会掉队。还有一些城市可能会后来者居上，整合资源，大步向前，都有可能，一切都是未知数。但总的来说，全国是一家，各城市可以相互协同，共同推动经济稳步增长，方为上策。不知道大家是否同意我的观点呢？

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